Инвестирование – это вложение денег в определенные объекты с целью получения дохода в будущем. Одним из популярных объектов инвестирования является недвижимость. Особенно привлекательными для многих инвесторов стали апарт-отели – специальные гостиничные комплексы, которые предлагают клиентам апартаменты для краткосрочной аренды. Однако, существуют опасности и риски, связанные с инвестированием в апарт-отели.
Пассивный доход, обещаемый владельцам апартаментов, основан на плате за аренду от постояльцев. Привлекательностью инвестиций в апарт-отели является то, что они могут оправдать ожидания инвесторов благодаря высоким ставкам аренды, частому заполнению комнат и выгодным договорным условиям. К тому же апарт-отель привлекает клиентов своими программами и сервисами. Часто они предлагают услуги гостиницы, а также тренировочные залы. Более того, самый большой плюс – налоговые льготы, которые предусматривают для таких гостиничных комплексов нулевой налог на отчисления в фонд национального богатства. Но на деле деньги могут не быть объявлены и доход может быть гораздо ниже ожидаемого.
Очень часто инвесторы лишь иллюзии доходности сочетают с возможностью проживания в апартаменте самостоятельно и наслаждением всеми вытекающими привилегиями. Акцента в таких случаях ставится на личные потребности, а не на инвестиционные.
Апарт-отели несколько отличаются от обычных жилых квартир. Гостиничная сдача требует высоких затрат на техническое обеспечение, ремонтные работы и клининг. К тому же, рынок апарт-отелей практически не развит во многих городах России, поэтому возможности сдачи апартаментов в аренду могут быть ограничены. И самое главное – апарт-отели не отображают общую позицию рынка недвижимости. Их рост, который предлагают инвесторам, на самом деле – эффект изоляции от рынка недвижимости. Сертификация апарт-отелей – это лишь элемент сбора денег от будущих арендаторов на условиях достойных пятизвездочных гостиниц, а не инвестирования в недвижимость.
Проблемы с апарт-отелями, которые уже есть на рынке, отметил эксперт недвижимости Алексей Тихоненко 3 декабря 2019 года.
Непредсказуемость рынка апарт-отелей
Инвестирование в апарт-отели может показаться выгодной инвестицией в недвижимость по сравнению с другими типами инвестиций, такими как покупка квартиры в собственность или инвестиции в акции. Но несмотря на привлекательность этого продукта, рынок апарт-отелей не может гарантировать стабильной доходности для всех инвесторов.
Одной из основных опасностей инвестиций в апарт-отели является непредсказуемость рынка. Компании, управляющие апарт-отелями, часто использовали данные о ставках и показателях загрузки объектов аренды, чтобы привлечь больше инвесторов и сделать апарт-отель наиболее выгодным для них. Однако в реальности эти данные могут быть недостоверными или неактуальными.
Еще одной проблемой является отсутствие регулирования деятельности апарт-отелей. В России, например, не установлены однозначные юридические правила для таких объектов недвижимости, что может привести к проблемам при подписании договоров аренды и владения постоянными налоговыми обязательствами.
Кроме того, рынок апарт-отелей часто подвержен множеству факторов, которые могут повлиять на его доходность. Это может быть изменение спроса на услуги отеля, появление конкурентов или факторы, такие как инфраструктурные изменения, от которых зависит количество посетителей.
Если инвестор рассчитывает на доходность от сдачи апарт-отеля в аренду, следует учитывать, что для привлечения гостей объект должен быть в хорошем состоянии и оборудован всей необходимой мебелью и бытовой техникой. Кроме того, инвестор должен учесть налоги, коммунальные услуги и прочие затраты на обслуживание жилья. Эти расходы могут значительно сократить итоговую прибыль.
Стоимость апарт-отелей также может уменьшиться по сравнению со временем, так как рынок недвижимости может быть подвержен циклическим колебаниям. Это означает, что инвестор может потерять часть своих денег на протяжении срока инвестиции.
В заключение, хотя инвестиции в апарт-отели могут привлекать инвесторов своей предполагаемой доходностью и возможностью частичного управления, непредсказуемость рынка и ряд других факторов могут сделать эту инвестицию более рискованной по сравнению с другими типами инвестиций. Поэтому перед тем, как принять решение о вложении денег в апарт-отель, важно тщательно изучить все возможные риски и преимущества, а также обратиться за консультацией к опытным специалистам в финансовой сфере.
Неустойчивость спроса на апарт-отели
Ваша доходность апарт-отеля зависит от множества факторов, в том числе от состояния рынка недвижимости, уровня спроса на апарт-отели в вашем городе, конкуренции с другими апарт-отелями поблизости и многих других. Информации о состоянии и прогнозах спроса очень мало. Невозможно точно понять, сколько клиентов будет хотеть арендовать ваш апарт-отель в течение нескольких месяцев или лет.
Кроме того, есть риски связанные с тем, что арендаторы могут покинуть апарт-отель или отказаться продлить аренду в любой момент. Ремонт апарт-отеля может затянуться, и это может повлиять на спрос. Инвестиционный объект может потребовать дополнительного управления в случае снижения спроса.
Недавно я обсуждал этот вопрос с Алексеем, сотрудником крупной компании, специализирующейся на оценке недвижимости. Он поделился со мной своим мнением о неустойчивости спроса на апарт-отели. Алексей считает, что спрос на такие объекты может быть большим в начале, но впоследствии падает из-за того, что клиенты предпочитают оформить кредит на покупку квартиры с полноценной собственностью вместо аренды апарт-отеля.
В тех случаях, когда спрос на апарт-отели не так высок, как ожидалось, ситуацию можно исправить, введя большую конкуренцию в форме государственных кредитов под низкие процентные ставки. Государство может занять ключевую роль в предоставлении простых и выгодных ипотечных кредитов для населения, чтобы они могли приобрести квартиры и стать собственниками.
- Неустойчивость спроса на апарт-отели является одной из главных проблем инвестирования в этот тип недвижимости.
- Составляющая дохода от апарт-отелей может быть непредсказуемой и зависит от множества факторов.
- Недостаток информации о состоянии рынка и прогнозах спроса является проблемой для инвесторов.
- Нестабильность спроса может быть вызвана конкуренцией с другими апарт-отелями и изменением предпочтений клиентов.
- Государство может сыграть важную роль в стимулировании спроса на апарт-отели через предоставление государственных кредитов под низкие процентные ставки.
Сезонность и колебания цен
Несмотря на то, что апарт-отель может быть популярен и востребован в определенные моменты времени, в другие периоды приходится тратить больше времени и усилий на поиск арендаторов. При этом цены на аренду могут быть значительно ниже, что сказывается на окупаемости инвестиций.
Власти города и налоговые органы также могут оказывать влияние на доходность инвестиций в апарт-отели. Периодически вводятся новые налоги или изменяются ставки налогового сбора, что в свою очередь может снизить доходность. Также стоит заметить, что все апарт-отели подлежат сертификации, которая влечет за собой дополнительные расходы на получение соответствующих лицензий.
Наконец, инфляция – еще один фактор, который может негативно сказаться на доходности инвестиций в апарт-отели. Рост цен на жизненно необходимые товары и услуги влияет на спрос на апартаменты, что в свою очередь может повлиять на цену аренды. Инвестиции в апарт-отели требуют четкого понимания всех этих аспектов и умения правильно управлять своими вкладами, чтобы получить гарантированную доходность вне зависимости от всех вышеуказанных факторов.
Ограниченная ликвидность инвестиции
Когда вы вкладываете свои деньги в апарт-отель, вы, как правило, становитесь собственником определенной площади в здании этого отеля. Данная площадь может быть представлена, например, как отдельная апартаменты или коммерческое помещение — кафе или магазин.
Однако, несмотря на то что вы обладаете личной собственностью, возможность сдать апартаменты или помещение на аренду не всегда гарантирует высокую доходность вложения. Рассчитывать на высокие проценты по сдаче апартаментов в апарт-отеле, особенно в большом размере, не всегда разумно.
При анализе доходности инвестиции в апарт-отель, важно учесть данные по арендаторам и их платежеспособности. Времяные данные, касающиеся числа арендаторов или стоимости аренды, могут быть недостаточно достоверными для оценки будущего дохода.
Более того, ситуация на рынке аренды может измениться, например, в результате экономического кризиса или вмешательства государства в сферу частной аренды. В таких случаях возможно существенное снижение доходности инвестиции.
Кроме того, ограниченная ликвидность инвестиции в апарт-отель также проявляется в недостатке возможности быстрого получения дохода. Если вы рассчитываете на получение дохода от аренды, то по сравнению с другими инвестиционными инструментами, такими как банковские депозиты или облигации, срок окупаемости инвестиции в апарт-отель может быть гораздо больше.
Например, если вы вложили свои средства в апарт-отель в декабре, то первые доходы можно ожидать только через несколько месяцев, после завершения строительства или модернизации отеля. Это может привести к неудобству в планировании финансов или услуги кредитования.
Также следует учитывать затраты на содержание апарт-отеля, которые инвестору приходится нести на свой счет. Эти затраты могут включать оплату коммунальных услуг, обслуживание помещений или содержание общих пространств и объектов.
Итак, ограниченная ликвидность инвестиции в апарт-отель представляет собой значимую составляющую, которую каждый инвестор должен учитывать при принятии решения о вложении своих средств. Поэтому вам следует внимательно проанализировать риски и возможности такой инвестиции, а также оценить ее выгодность в сравнении с другими доступными вам инструментами.
| Автор: | Евгения |
| Дата публикации: | сегодня |
Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку
Больше всего россияне сравнивают стоимость кредита и условия его обслуживания. Возможность рассчитывать на гарантированную доходность и окупаемость жилья в течение десятилетий, за счет сдачи в аренду, делает ипотеку популярной инвестицией. Однако, при покупке квартиры в ипотеку, многие не учитывают ключевой показатель — реальная стоимость этой покупки.
Компания Valo предлагает своим клиентам покупку квартир в апарт-отеле, которую можно оформить в ипотеку. Студия в апарт-отеле на портале компании будет стоить чуть больше 2 миллионов рублей. Обратите внимание, что размер кредита сильно отличается от стоимости жилой недвижимости. На сайте компании вы найдете данные от всех банков России, а также информацию о налогах и оформлении услуг по ипотеке. Место, где мы покупаем, в конечном итоге будет определять такие вопросы, как курс валюты, банковские ставки и стоимость жилья в конкретном районе.
| Критерий сравнения | Ипотека (обычное жилье) | Ипотека (апарт-отель) |
|---|---|---|
| Стоимость жилья | 2 000 000 рублей | 2 000 000 рублей |
| Размер кредита | 1 500 000 рублей | 700 000 рублей |
| Ставка по кредиту | 7% | 7% |
| Ежемесячный платеж | 10 000 рублей | 7 000 рублей |
| Окупаемость | 10 лет | 15 лет |
| Доходность | 5-7% годовых | 3-5% годовых |
Как видно из таблицы, при покупке квартиры в ипотеку в апарт-отеле размер кредита будет существенно меньше, чем при покупке обычного жилья. Это объясняется тем, что доходность апарт-отелей от сдачи жилья в аренду обычно ниже, чем от сдачи обычных жилых объектов. Исключение составляют только самые популярные и уникальные объекты, которые редко попадаются на рынке.
По словам компании Valo, обслуживание жилья в апарт-отеле будет производиться одной компанией, что позволит снизить расходы на обслуживание в сравнении с обслуживанием несколькими компаниями. Компания предоставляет некоторые услуги, такие как управление апарт-отелем, сдача и аренда, промоушн на отраслевых сайтах и контроль за работой оператора. Компания Valo предоставляет своим клиентам возможность получить дополнительную доходность от аренды и продажи квартиры в апарт-отеле.
В случае покупки квартиры в апарт-отеле следует учесть различные факторы, такие как сезонность спроса на апарт-отели, налогообложение и возможность продажи объекта в будущем. Также стоит помнить о возможных финансовых рисках, связанных с обслуживанием ипотеки и изменением инвестиционной ситуации на рынке.
В целом, несмотря на некоторые ограничения, инвестиции в жилую недвижимость посредством ипотеки являются отличным инструментом для создания долгосрочной доходности. Однако, это требует тщательного анализа и понимания всех подводных камней и рисков, связанных с этим видом инвестиции.
